Contamos con una ventaja en innovación, porque somos el primer Estudio Jurídico en Chile, que incluye un área técnica con asesores en construcción. Forman parte de nuestro equipo abogados, arquitectos y constructores.

Sus aportes son fundamentales al momento de revisar la factibilidad de los casos, por cuanto los temas relacionados con defectos constructivos requieren de una mirada  experta y profesional que permita evaluar el problema de forma anticipada, facilitando y guiando el trabajo legal posterior.

De esta forma, podemos decir que nuestra firma ofrece un servicio legal muy acabado en materias de derecho inmobiliario, en relación a:

– Reserva del bien inmueble: Derecho a retracto.

– Promesa de compraventa inmobiliaria: Cláusula penal, plazo y/o condición, cumplimiento, indemnización.

– Cumplimiento contrato de compraventa.

– Cumplimiento de los servicios de post venta inmobiliaria.

– Defectos constructivos: Terminaciones, instalaciones, estructurales.

– Asesoría a los Comités de Administración: Asambleas ordinarias y extraordinarias, Reglamento de Copropiedad.

– Asesoría a los Administradores en el desempeño de sus funciones.

Un proyecto inmobiliario nace producto de la unión de varios inversionistas que constituyen una Inmobiliaria para tal efecto, seleccionan un terreno y le solicitan a un estudio de arquitectura el diseño del edificio.

La inmobiliaria solicita a un banco el financiamiento y contrata una serie de profesionales: ingeniero estructural, mecánica de suelos, topógrafos, ingenieros para las especialidades (agua y alcantarillado, luz, gas, evacuación aguas lluvias, paisajismo, impacto vial, etc.), abogados, comercializadores, agencia de marketing y publicidad, y una constructora por licitación o concurso para ejecutar la obra.

Además, contrata un Inspector Técnico de Obra (ITO) y un arquitecto revisor independiente.

 

La Cronología técnica del proyecto es:

1.1.- Anteproyecto: se presenta a la Dirección de Obras Municipales (DOM) respectiva,  en función de la normativa vigente, la solicitud de cabida del proyecto basado en el Certificado de Informes Previos (CIP) donde deben estar consideradas todas las variables como la constructibilidad, las rasantes, los distanciamientos, la altura, la densidad, el porcentaje de ocupación del suelo y la dotación de estacionamientos para determinar la volumetría y la definición del uso habitacional o comercial.

1.2.- Proyecto: aprobado el anteproyecto, se presenta el programa del edificio (por ejemplo:1,2,3 dormitorios), las superficies útiles y comunes, las especificaciones técnicas (EETT), número y tipo de estacionamientos, tales como enajenables, de uso y goce, polígonos y bicicleteros, los facilities como piscina, gimnasio, sauna, sala multiuso, quincho etc. Y se presentan además, todos los planos de las especialidades, como plano de estructuras, agua y alcantarillado, aguas lluvias, mecánica de suelos, electricidad (redes de alimentación y redes de corrientes débiles) y topografía.

1.3.- Constructora: la constructora designada o elegida con los juegos de planos y EETT, previo firma de contrato de construcción, ejecuta la obra siendo supervisada por el ITO.

1.4.- Recepción Final: terminada la obra se solicita a la DOM la visita del inspector municipal, para verificar si se cumplió con lo prometido en el Permiso de Edificación.

1.5.- Inscripción Conservador de Bienes Raíces (CBR): se inscribe la escritura de la Ley de Copropiedad que corresponde a la recepción definitiva de la obra con su Reglamento de Copropiedad y enrolamiento.

1.6.- Escrituración y Entrega Material: firmada la escritura el nuevo propietario recibe su vivienda.

 

La cronología comercial del proyecto es:

a.- Venta en blanco: consiste en efectuar la venta utilizando como información los planos del proyecto, render y tour virtual.

b.- Venta en verde: se efectúa en sala de ventas, con departamento piloto y maqueta.

c.- Piloto en obra: se efectúa la venta con la exhibición del departamento piloto in situ.

d.- Entrega inmediata: el proyecto está terminado y se entrega la vivienda contra la firma de la escritura de compraventa, suscrita en notaría al nuevo propietario, con la respectiva acta de  entrega.

 

GARANTÍAS

La Ley de Urbanismo y Construcción del año 1996 establece la garantía del inmueble que debe cumplir el primer vendedor conforme a los artículos 18 y 19, que responsabiliza a la inmobiliaria; y ante la disolución de ésta, al representante legal.

Se definen tres períodos de garantías, contabilizadas desde la recepción final de la última etapa del proyecto:

Garantía por terminaciones: 3 años (pisos, muros, puertas, ventanas, muebles de baño, cocina, pintura, etc.)

Garantía por instalaciones: 5 años (instalaciones de agua, luz, gas, alcantarillado, aguas lluvias, etc.)

Garantía estructural: 10 años (fundaciones, losas, machones, pilares, vigas, etc.)

 

Relación Inmobiliaria – Administrador – Copropietarios

En Chile actualmente hay:

30.000 edificios

18.000 están en la Región Metropolitana (60%)

4.800 están en V región (16%)

1.800 están en la VIII región ( 6%)

El primer administrador es nombrado por la inmobiliaria, dado que tiene mayor porcentaje de representación en la comunidad. Sin embargo, al asumir el cargo generalmente realiza una visita muy somera por las dependencias, con lo cual no logra tener cabal conocimiento técnico de las instalaciones y equipamiento del edificio.

La asunción al cargo debería considerar una inspección técnica, acompañado por un profesional -arquitecto o constructor civil- de manera de revisar:

 

• Adherencias de pisos y enchapes
• Pendientes de terrazas y cubiertas
• Resistencia de la losa para carga de mudanzas
• Funcionamiento de red seca y protocolo de apertura nicho en caso de incendio, presurización de escaleras, acceso y alcance del carro de bomberos
• Presión de bombas de agua, cambio de rodamientos, volutas, etc.
• Calibre de ascensores
• Funcionamiento y ventilación del equipo de electrógeno
• Bomba sumergible, punteras, napa freática
• Garantías de los equipos electromecánicos -hidropack, boiler de agua, compactadores, portón eléctrico, cámaras de seguridad, caldera, ascensores-
• Supervisar los planes de mantención preventiva y no correctiva de las empresas de mantención.

La administración debe tener en conserjería un juego de planos del edificio, (planta de todos los pisos, estructurales e instalaciones) de manera que ante cualquier falla, exista la información técnica para resolver.

Respecto a los propietarios, lo aconsejable sería que averiguaran la trayectoria de la inmobiliaria y constructora, antes de comprar, y solicitar a la vendedora los planos del departamento y sus respectivas EETT.

La post venta constituye una pérdida para la inmobiliaria, razón por la cual generalmente dilatan y postergan las soluciones. Desde que se instauró la figura del Revisor Independiente se han incrementado los problemas de post venta, dado que el inspector de la municipalidad generalmente revisa que se haya cumplido con la normativa (distanciamientos, alturas, rasantes) en los espacios comunes, pero usualmente no revisa la calidad de la mano de obra, ni de los materiales de construcción en los bienes  individuales para poder controlar la calidad de las instalaciones y las terminaciones, ni el cumplimiento de los niveles de aislación térmica ni acústica.

 

Responsabilidad del Administrador

Objetivo: Determinar cuándo el administrador responderá con su propio patrimonio por situaciones que se generen durante el ejercicio de sus funciones.

Para determinar si el patrimonio del administrador responde en un caso específico, hay que establecer dos aspectos:

 

1. Relación entre el Administrador y terceros.

Frente a terceros, el Administrador es el representante legal de la Comunidad. Por lo tanto, cualquier hecho que derive en responsabilidad de esta última, deberá ser reparado con su patrimonio, por lo que deberá resguardar los intereses de su representada.

Lo mismo ocurrirá en el caso inverso, esto es, cuando sea la Comunidad la afectada por un acto de un tercero, será deber del Administrador el obtener la debida reparación requerida para el caso específico.

Situaciones que pueden darse en este plano, son por ejemplo:

1. que un ex trabajador que prestaba servicios demande laboralmente a la Comunidad:
2. que la Comunidad sea sancionada por infringir la normativa relativa a la mantención de ascensores,
3. que una cornisa caiga a la vía pública golpeando a un transeúnte. 

En todos los casos, no obstante ser el Administrador el emplazado, lo será a nombre de la Comunidad, debiendo ésta responder con su patrimonio frente al tercero reclamante.

 

2. Relación entre el Administrador y la Comunidad que administra.

En este caso, la ley no entrega una respuesta clara respecto de la naturaleza jurídica de la relación existente entre el Administrador y la Comunidad, lo que nos lleva a buscar equivalencias en otras instituciones legales.

Así, la primera opción es asimilarlo al contrato de mandato, esto es, “el contrato en el que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por riesgo y cuenta de la primera”.

Si seguimos esa línea, el Administrador estará obligado a emplear en su gestión lo que se denomina diligencia o cuidado ordinario o mediano, esto es, de acuerdo con las palabras que usa la ley, la diligencia o cuidado que las personas emplean ordinariamente en sus gestiones. Esto significa que se le puede exigir lo que razonablemente se encuentra dentro de sus capacidades, según los recursos que tenga disponibles.

De todas formas, la opción por la que los tribunales mayoritariamente se han inclinado es por la alternativa de la Responsabilidad Extracontractual. En virtud de ella, cualquier acción u omisión que cometa el Administrador y que provoque daño a la Comunidad, deberá ser indemnizado por aquél.

Bajo esta lógica, podemos volver a referirnos a las situaciones que habíamos usado de ejemplo en el caso anterior: si un ex trabajador demanda a la Comunidad por nulidad de su despido, es cierto que será ésta, la que deberá pagar las prestaciones adeudadas. Sin embargo, la Comunidad queda habilitada para demandar civilmente al Administrador por el daño que le produjo en su patrimonio comunitario el incumplimiento en el pago de las cotizaciones previsionales del demandante.

Si hablamos del caso de la multa por infracción a la normativa que regula el uso de ascensores, la Comunidad podrá repetir en contra del Administrador, si es que se logra acreditar su falta de diligencia al momento de contratar el servicio de mantención exigido. Mismo escenario en la situación que describíamos del transeúnte dañado con la caída de una cornisa.

El concepto clave a tener en consideración, es que todo daño debe ser indemnizado. Así, si el pago de la multa por la situación del ascensor obligó a reducir el personal de seguridad del edificio, y esto causó que un tercero accediera y robara al interior de éste, ese hecho también tiene su origen en la negligencia del Administrador, por lo que deberá responder por el mismo.

 

Responsabilidad infraccional.

Este punto merece una explicación especial, por cuanto se refiere a aquellas situaciones señaladas de forma precisa en la ley que dan origen a sanciones en caso de incumplimiento. En estos casos, el Administrador también deberá responder con su propio patrimonio:

 

• Obligación de rendir cuenta:

El administrador debe rendir cuenta de su gestión, a lo menos, ante la Asamblea de Copropietarios en sesión ordinaria y al término de su gestión. Además, lo hará con la periodicidad que se establezca en el respectivo Reglamento de Copropiedad y cada vez que la Asamblea de Copropietarios o el Comité de Administración lo solicite.

Por último, deberá hacerlo cuando el Juez de Policía Local, a petición de cualquier copropietario, así lo disponga. Si no pone a disposición de la Asamblea su rendición de cuenta, arriesga una sanción que va de 1 a 3 UTM, y hasta 6 UTM en caso de reincidencia.

 

• Nómina de copropietarios:

En el caso que sea el Juez de Policía Local el que cite a Asamblea de Copropietarios, el Administrador deberá poner a su disposición la nómina de copropietarios vigente. El incumplimiento de esta orden está sujeto a la misma sanción anterior.

 

Cobro gastos Comunes

Las gestiones de cobranza son responsabilidad del Administrador, en su carácter de representante de la Comunidad. No hacerlo, o hacerlo de forma deficiente, puede dar lugar a exigir la responsabilidad del Administrador en los términos que señalamos en el punto anterior.

 

ETAPAS

COBRO PREJUDICIAL.

Esta etapa incluye todo aquello que no requiera la resolución de un juez para aplicarse. Aquí, debemos referirnos a dos sanciones aplicadas al no pago de los gastos comunes.

1. Corte de suministro eléctrico.

La ley permite que se corte el suministro eléctrico de una unidad que adeude gastos comunes. Los requisitos son los siguientes:

1. Que esta medida esté establecida de forma expresa en el Reglamento de Copropiedad del condominio.
2. Que la unidad adeude tres o más meses de gastos comunes, continuos o no.
3. Que, frente al requerimiento del Administrador, el Comité de Administración autorice la medida.

Si el Condominio dispone de sistemas de control para el Corte del Suministro Eléctrico, se procederá conforme a lo señalado precedentemente. En caso contrario, el acuerdo del Comité de Administración con el Administrador deberá ser puesto en conocimiento de la respectiva compañía de suministro eléctrico, que dispondrá el corte. La ley no lo señala, pero creemos que los gastos que irrogue el corte y reposición del servicio deben ser íntegramente asumidos por el deudor moroso.

IMPORTANTE: La ley autoriza el corte de suministro eléctrico solo en el caso de no pago de gastos comunes, en los términos señalados. Por lo tanto, no es procedente el corte de otros servicios por deuda de gastos comunes, o el corte de la electricidad en caso de otras deudas que la unidad tenga con el condominio (multas, uso de instalaciones u otros).

 

2. Intereses y multas.

La ley autoriza a la Comunidad a fijar en su Reglamento de Copropiedad el cobro de intereses por concepto de deuda de gastos comunes. Frente a esto, se pueden dar las siguientes situaciones:

1. Que el Reglamento nada señale sobre intereses. En este caso, se cobrará el Interés Máximo Convencional que, para efectos prácticos, será el que se publique en la página web de la Comisión del Mercado Financiero (CMF).
2. Que el Reglamento señale un interés superior al Máximo Convencional. En este caso se aplicará este último.
3. Que el Reglamento señalé un interés inferior al Máximo Convencional. Aquí, se aplicará el del Reglamento.

En cuanto a la posibilidad que el Reglamento además fije multas para el caso de no pago de los gastos comunes, lo razonable será entender que el pago correspondiente no deberá exceder lo que habría de pagarse en caso de aplicar el Interés Máximo Convencional.

IMPORTANTE: Como la ley es clara en cuanto a señalar que el corte de suministro eléctrico procede en caso de deuda de gastos comunes, no será posible aplicarlo si lo que se debe es una multa asociada al mismo hecho.

 

COBRO JUDICIAL

Aquí se requiere la intervención de un tribunal para obtener el pago de lo adeudado. El juez competente para conocer de esta demanda es el juez civil correspondiente a la ubicación del condominio (no el Juez de Policía Local).

El procedimiento para llevar adelante el cobro es ejecutivo, por oposición a un juicio declarativo. El título requerido para iniciarlo es la copia del acta de la Asamblea válidamente celebrada en la que se haya acordado el cobro de gastos comunes, así como el respectivo aviso de cobro de gastos comunes, que se haya extendido conforme a esa acta y que cuente con la firma del Administrador.

Si bien para cualquier acción ejecutiva es necesario fijar el monto de lo adeudado al principio del procedimiento, la ley reconoce que implícitamente quedan incluidos los gastos comunes que se devenguen durante el desarrollo del juicio.

La demanda se entablará en contra del actual propietario de la unidad deudora, para lo cual será notificado (requerido de pago y embargado) en el domicilio que este haya registrado en la Administración del Condominio o, en su defecto, en la unidad correspondiente.

Como todo juicio ejecutivo, el demandado, al momento de ser notificado, será requerido de pago inmediato de lo adeudado. En caso contrario, se le embargarán bienes en cantidad suficiente para cubrir el monto de la morosidad.

La ley le permite al deudor embargado una cantidad reducida de excepciones o defensas que puede interponer para detener el procedimiento. Las más importantes para nuestro tema son:

• La falta de capacidad del demandante (que el Administrador no haya sido nombrado con las formalidades establecidas en la ley).
• Falsedad del título (en este caso, el Acta o el aviso de cobro).
• Pago de la deuda.
• Concesión de prórrogas.
• Prescripción de la deuda (3 o 5 años) o de la acción ejecutiva (3 años).
• Cosa juzgada.

Si no se oponen excepciones u opuestas son rechazadas por el juez, se procederá al retiro de las especies embargadas y al remate de las mismas. Los montos obtenidos servirán para pagar la deuda y sus intereses, además de las costas procesales del juicio.

IMPORTANTE: El procedimiento antes mencionado solo puede aplicarse respecto de las deudas por gastos comunes. En caso de deudas por otros conceptos, deberá reclamarse ante el Juez de Policía Local correspondiente, en juicio declarativo. Una vez establecida la existencia de la deuda, podrá procederse con su ejecución en el procedimiento antes descrito.

 

Convivencia en comunidades

Distinguimos dos temas recurrentes de la convivencia en comunidades, estos son, los ruidos molestos y el pago oportuno de los gastos comunes que acabamos de analizar.

 

Ruidos Molestos:

Respecto de los ruidos molestos la regla es que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades de un condominio no deben perturbar a los otros ocupantes con ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso.

 

El Decreto N° 38 del Ministerio del Medio Ambiente, establece las normas de emisión de ruidos generados por fuentes fijas. En caso que algún vecino que habite alguna edificación sujeta a la Ley de Copropiedad (departamento, oficina o locales comerciales), superen los 55 decibeles desde las 07:00 hasta las 21:00 hrs. o los 45 decibeles desde las 21:00 hrs. hasta las 07:00 hrs., podrá ser denunciado ante la autoridad correspondiente.

 

¿Cómo se denuncian los ruidos molestos en los condominios?

Se puede hacer la denuncia ante Carabineros o llamando a los inspectores municipales. Los policías procederán según sus atribuciones y derivarán el procedimiento ante el Juez de Policía Local.

 

¿Cuál es la sanción por ruidos molestos en los condominios?

Según la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, la sanción por ruidos molestos en horas de descanso es una multa de 1 a 3 UTM.

 El tribunal puede elevar al doble su monto en caso de reincidencia.

No debemos olvidar que cada comunidad cuenta con un Reglamento de Copropiedad. En la mayoría de los casos contempla también multas en caso de ruidos que afecten a los vecinos en horas destinadas al descanso, por lo que es posible además canalizar algún reclamo ante el Comité de Administración de la Comunidad.

 

¿Las municipalidades pueden regular los ruidos molestos?

Sí, las municipalidades en Chile poseen la facultad para regular, por medio de ordenanzas, los ruidos molestos producidos en sus respectivas comunas. Estas normas pueden incorporar los ruidos que se produzcan en casas, comercio, actividades públicas y privadas. De esta manera, buscan proteger a sus habitantes de la contaminación acústica. Por tratarse de normativa particular, esta es diferente y depende de cada municipalidad.