Este jueves 30 de junio de 2022 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.461, la cual incorpora medidas precautorias de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimientos monitorios de cobro de rentas de arrendamiento.
Esta ley, más conocida como ley «devuélveme mi casa», introduce diversas modificaciones a la ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos y al Código de Procedimiento Civil.
Algunas modificaciones y detalles de esta nueva ley:
Modificaciones Legales
La ley N° 21.461 introduce una serie de modificaciones de vigencia inmediata a:
- La ley N° 18.101 con el objeto de establecer instrumentos jurídicos que permitan adelantar la restitución de inmuebles a sus propietarios por vía judicial en caso de no pago de los cánones de arriendo, servicios básicos y gastos comunes a través de un proceso monitorio, que resulta aplicable a la acción de comodato de precario. Concretamente, esta nueva ley modifica los artículos 8 y 20; deroga el artículo 10 e Incorpora un título III bis, denominado «Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento» integrado por los artículos 18-A a 18-K.
- Código de Procedimiento Civil, modifica el numeral 6) del artículo 680.
Procedimiento Monitorio para el cobro de Rentas de Arrendamiento
Este nuevo título agregado a la Ley N° 18.101, establece en términos generales un procedimiento monitorio para el caso de cobro de rentas de arrendamiento, en el que el arrendador a través de la demanda solicitará que se requiera al deudor, para que, dentro del plazo de diez días corridos, pague las rentas, las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, más los intereses y costas que correspondan. Para esto se deberán señalar en la presentación la individualización del inmueble arrendado, las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación precisa de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraída; además de acompañar todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.
El tribunal hará un examen de admisibilidad de la demanda, en caso de declararla inadmisible no procederá recurso alguno, salvo el de reposición. En el caso de cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 18-A, reseñados anteriormente, acogerá la demanda y ordenará que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de diez días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas; previendo que deudor no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de la obligación reclamada y dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en el plazo no superior a diez días, contado desde que la respectiva resolución se encuentre firme y ejecutoriada o cause ejecutoria. Esta resolución tendrá la fuerza de sentencia definitiva firme y servirá de título suficiente para su ejecución.
Respecto de la forma de computar los diez días corridos antes indicados, la ley expresa señala que «Se tendrá por formulado el primer requerimiento de pago una vez practicada la notificación.
El segundo requerimiento se entenderá efectuado transcurridos cinco días desde la notificación de la demanda. Se entenderá que ambos requerimientos se han verificado por el solo ministerio de la ley.»Defensa del demandado La ley prevé que el demandado requerido podrá formular, por escrito, oposición a la demanda monitoria, señalando los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que opone. En dicho escrito, se deberán acompañar los documentos e indicar todos los demás medios de prueba de que se valdrá en el juicio declarativo posterior. En el nuevo procedimiento no podrá producir ni ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales. El tribunal podrá desechar la oposición de plano si ella no se hubiere verificado cuando las alegaciones o excepciones deducidas por el demandado, o los medios de prueba señalados, carecieren de fundamento plausible; o cuando los antecedentes no fueren señalados. Si se oponen excepciones dilatorias del artículo 303 CPC, se conferirá traslado al demandante y se tramitará como incidente, que se deberá resolver dentro de tercero día de concluida dicha tramitación. Si la oposición se funda en otras excepciones, sea que se promuevan o no en conjunto con aquellas previstas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal declarará terminado el procedimiento monitorio y quedará sin efecto de pleno derecho la resolución que requiere el pago.
Ante esta situación la norma expresa que «la oposición del demandado configurará y delimitará necesariamente el objeto del juicio declarativo posterior de arrendamiento que decidiere iniciar el demandante, y no podrán discutirse en él cuestiones diversas de la existencia de la obligación y de las alegaciones y excepciones planteadas por el deudor en el procedimiento monitorio.» En el procedimiento monitorio sólo será apelable, en el solo efecto devolutivo, la resolución que se pronuncie respecto de la oposición del deudor.
Aplicación de las reglas de este procedimiento al Comodato Precario
El artículo 18-K nuevo expresa que » Las normas de este Título serán aplicables, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario que persigan la restitución del inmueble y a la acción de precario establecida en el artículo 2.195 del Código Civil.‘. Por su parte el artículo 2° de la Ley N° 21.461, modifica el numeral 6° del inciso segundo del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil la expresión ’y comodato precario‘, agregada dentro de aquellas materias objeto de juicio sumario.
Medida Precautoria de Restitución Anticipada de Inmueble del Título III, Ley N° 18.101
Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, el artículo 1° de la Ley, modifica el artículo 8° para establecer dentro del procedimiento de general de la Ley N° 18.101 una medida precautoria de restitución anticipada del inmueble, del siguiente tenor: «A solicitud del demandante y con el mérito de lo obrado en la audiencia, el juez podrá ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.
Esta medida será procedente en aquellos casos en que el arrendador demandare la terminación del contrato de arrendamiento y la restitución del bien arrendado, por haberse destruido parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado. En todos los casos sólo será necesario acreditar, sobre la base de los antecedentes presentados junto a la demanda y a aquellos ventilados en la audiencia, la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
Cuando lo estime necesario para acceder a la restitución anticipada del bien arrendado, el juez podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio no lo condenare a su restitución.‘.Finalmente, cabe tener en consideración el nuevo texto del artículo 20 de la ley N° 18.101, fijado por la Ley N° 21.461, del siguiente tenor: «En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario».psc.
Revise el texto completo de la LEY Nº 21.461
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